40日間のマンション売却体験記。査定から売買契約までの流れを紹介します（１）
こんにちは。
マンション売却のお話です。
私にとって、マンションの売却＝人生で初めての経験でしたが
1ヶ月半で売却できました。
正直こんな世の中でマンション売れるのか？
自分は間違いを犯したんじゃないか？
なんて不安にもなりましたが売却できたのです。
今回の体験記（1）では見積もり査定〜売り出し価格決定、次回（2）は内覧〜売買契約という内容で書きます。専門用語の説明などは極力省いてますので、不明な点はググってくださいませ。
それではいきましょう。
目次
まず売却条件と方法を考える
マンションを売却するにあたり、まずは「どう売却したいか？」を考えるところから始めました。
私の場合だと
- 会社の業績が不安定で給料減りそう
- 住宅ローン残債は半分以下
- なるべく他人に知られたくない
- 引越し先候補の賃貸物件に限りがある
という状況だったので、最優先は
早く売却したい！
でも
お金もそこそこほしい！
という感じでした。
そこで私が選んだマンション売却方法が
業者による買取
一般的な売却方法の仲介に比べて、あまり馴染みのない買取ですが、不動産業者に直接買い取ってもらうことで、他の住民に知られることなく、早く売却する（現金化）ことができます。ただ、買取はデメリットとして、
売却価格は期待できない
という点があるとのことなので、はたして「そこそこ」のお金が残るのか？を確かめるため、見積もり査定を依頼することにしました。
とにかく行動です。
✔︎ 業者買取のメリット
- 早く売却（現金化）できる
- 仲介手数料が発生しない
- 他の人に知られない
- 内覧を行う必要がない
✔︎ 業者買取のデメリット
- 仲介より売却金額が低い
査定を依頼する業者を選ぶ
見積もり業者を選ぶにあたり、
「1社ではダメ。複数で見積もりをする」
という情報を多くみかけたので、私も3社に見積もりを依頼しました。
内訳は以下の3タイプ。
- 当マンションの販売元A
- 地域密着型B
- 大手C
本命は販売元の不動産業者A
当マンションの売却実績においても実績豊富で、安心感があります。ホームページに査定の専用フォームがあったので、そこから依頼。
次に地域密着型B
他の部屋の仲介を担当していた地元の不動産業者があったので、そこへお願いしてみることにしました。ホームページのメールフォームから依頼。
最後に大手C
CMなどでも多数みかけるだけに選定に悩みましたが、『HOME4U』という不動産の一括査定サイトを利用して見つけました。
電話がしつこい印象があり、敬遠していた一括査定ですが、ここは希望の連絡手段を「メール」にすることで、電話連絡なしでアポ取り可能でした。コミュ障の私は一安心◎
訪問査定をしてもらう
業者とのアポが取れたら、いよいよ実際に部屋へ招き入れ、査定してもらいます。
参考までに、マンションのスペックを紹介。
- 静岡県
- 築8年
- 1LDK
- 駅、学校の近く（徒歩10分圏内）
- ペット可
- 禁煙 etc.
見積もりはA→B→Cの順番で、同日に訪問して頂きました。
業者買取は安い
気になる買取査定ですが、結果から書くと
新築販売価格の45%前後
でした。3社とも大差なしです。
仮に3000万円で購入したとすると、業者買取の価格は1350万円ということになります。
端折って結果から書いたのは、3社とも交渉の余地がなかったからです汗
買取では不動産業者にリスクが生じるため、あまり高額に出来ないという理由でした。
本当か？と内心疑いつつも、この買取り金額では住宅ローンを返済したらほとんど無くなってしまうため、買取による売却を断念することにしました。
こうなったら残す手は、一般的な方法である仲介での売却です。他の住民に知られるかもしれないけど、そこは金額面と比べてあまり重要ではないため妥協することにしました。
次に3社それぞれの仲介による売却相場の見積もり結果を紹介します。
✔︎ 業者買取の査定結果＝新築販売価格の約45%
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仲介での売却相場（業者A）
担当の営業マンは過去の売却価格一覧と、その新築時の販売価格を合わせて提示して、「当マンションの売却実績はこうなっています」と事実ベースで伝えてきました。
事実を言われては納得するしかありません。
そして、その結果は…
新築販売価格の67%〜83%
仮に3000万円で購入したとすると、仲介での売却実績は2010万円〜2490万円ということになり、業者買取と比べて、最低水準でも660万円高く売却できることがわかりました。これならローン返済後の資金にも余裕がもてます。
信頼できるデータに勇気つけられた私は、前向きな気持ちになりながらも即答は避け、「1週間後また連絡します」と伝えて別かれました。
✔︎ 売却実績＝新築販売価格の67%〜83%
✔︎ 事実ベースでの具体的な説明あり
仲介での売却相場（業者B）
次に地域密着型のBです。
3社の中で最も小さい不動産業者ですが、当マンションの仲介経験に期待。思わぬ隠し球があるかも。
…ところが、いざ話をしてみると具体的なことは何一つなく、興味のない他人の話題などムダな時間が続いたのです。
やっと資料を出したかと思えば、
「いや、この金額はこの地域の…○%×$☆♭#▲！※」
ちょっと何言ってるかわからない。
じつは先ほど「買取査定では3社とも同じ金額〜」と書きましたが、業者Bに関しては、こちらから問い詰めて、だいたい同じくらいの金額に落ち着いた、という経緯だったのです。とにかく歯切れが悪いのなんの。
地域密着型が悪いとは全く思いませんが、今回の場合は悪い業者（セールスマン）を選んでしまったといえます。
お客さん側の「言い値」で売り出し価格を高額に設定し、専任媒介契約を確保する手段はよくあるそうです。売れる売れないは二の次で。
抽象的にしか伝えない人は信用できません。
翌週もアポイント取ろうとしてきやがったので、丁重にお断りしました。時間のムダ。
✔︎ こちらの「言い値」を聞き出そうとする
✔︎ 具体的な金額提示、説明なし
仲介での売却相場（業者C）
最後は大手Cです。
誰もが聞いたことのある有名不動産業者ですが、当マンションの実績はなく、ただ「一括査定でヒットしたから」というだけの理由でした。
さっそく資料を提示するC担当営業マン。
先ほどの輩（B）との違いをみせつけます。
そこに記されていた数字が…すごかった！
推定売却価格…
新築販売価格の74%〜79%
！？
当マンションの売却実績がないのに、業者Aの相場内、それも真ん中やや上を的確に捉えています。恐れ入りました、大手さま。
さらにこうも提案してきます。
「長丁場であれば84%売り出しでも良いかと」
少し高額ですが、けして現実離れしたものではなく、したたかに専任媒介契約を狙ってきたのです。すごいぞ大手、すごすぎる。
全国の豊富な実績をもとに、当マンションの条件を的確にシュミレーションしているとのことで、業者Cに任せても安心だという気持ちになりました。
業者A同様、この日の回答は保留して、1週間後に連絡する旨を伝え、この日は終了したのであります。
仲介業者、売り出し価格を決める
1週間後、各業者へ回答する日がきました。
私が選んだのは…
業者A
理由は当マンションでの売却実績と情報量。仲介とはいえ、なるべく時間をかけたくなかったので、無難な選択をしました。
より高い売却金額を求めたい場合は、大手でじっくり進めるのも有りかと。ぜひ、見積もり相談することをオススメします。
さて、業者Aと専任媒介契約を結び、いよいよ売り出し価格を決めます。
といっても、特別な計算などなく、以前に提示してもらった売却実績の相場内で、相談しながら決めていく流れとなります。
売り出し価格を決める基準として、まずは必要経費を洗い出しておきましょう。私の場合は…
- 住宅ローン残債
- 車ローン残債
- カードローン残債
- 引越し資金
- 貯蓄（そこそこ）
- 仲介手数料など
借金まみれだなw
これらを補うことができる金額＝売り出し価格とすれば、売却して困ることはないでしょう。
とくに手数料などは不動産業者にきちんと確認して、手元に残る金額を把握しておくことが大事です。売却後に「失敗した」なんてことにならないように…
そして私が決めた売り出し価格は
新築販売価格の75%
どうでしょう？
ちょっと弱気だったかな？w
ちなみに業者からは
「80%スタートで、3ヶ月以内に売れなければ70%へ下げる」
という提案を受けたのですが
3ヶ月以内に80%で売れるのか？
値下げして印象悪くならないか？
そもそも3ヶ月を超える気なのか？
結論：イヤだ
とにかく3ヶ月超で70%へ下げるというのが嫌で、間をとって75%での売り出し、そして3ヶ月以内での売却を目標とすることにしました。
✔︎目標は3ヶ月以内に75%で売却
✔︎悔いのない価格設定をする
まとめ
これから初めてマンション売却を考えてる人が、いちばん気になることは「いくらで売れるのか」だと思いますが、業者によっては査定時に売却できそうにもない高い金額を提示してくることがあるので要注意です。
よっぽどの事情がないかぎり、資産価値にプレミアなど付くはずもなく、売却相場はほぼ決まっています。売却相場を正しく把握して売り出し価格を決めることが売却で失敗しない第一歩なのです。
見積もり査定を複数社で行うのはそのためで、他と比べてやたら高い査定額、あるいは曖昧な回答をする業者には注意してください。
この続きは来週更新します。
内容は次のとおり。
- 掲載写真はめちゃ大事です
- 内覧に向けて〜準備・意識したこと
- いよいよ内覧本番
- 売却手続きの流れ〜仲介手数料など
引き続き興味ある方はよろしくお願いします。
つづく
